En los últimos años, los precios de los inmuebles han experimentado unos cambios de tendencia muy acusados. De hecho, aquella frase que se decía coloquialmente – “el ladrillo nunca baja”- ha perdido validez y debe relativizarse para los últimos veinte años, a partir de la gran crisis inmobiliaria de 2008.

En este artículo analizamos, con datos contrastados, las variaciones de precios que ha tenido la vivienda en el entorno metropolitano de Barcelona en los últimos 21 años (desde el año 2000 hasta el 2021) y demostramos que los costes de construcción han mantenido en este período un comportamiento en cierto modo ajeno a los altibajos de los precios de la vivienda.

Desde una perspectiva coyuntural, el “boom” inmobiliario (y de la vivienda), que se inicia a finales de los años 90, presenta una tendencia de incrementos de precios muy alta hasta mediados de 2007. Para algunas de las fuentes empleadas en este estudio, en varios años de este período los incrementos anuales de los precios de la vivienda se sitúan entre el 15 y el 20%. Sin embargo, la profunda crisis económica, que se inicia en el segundo semestre de 2007, afecta de lleno al sector inmobiliario y los precios de las viviendas muestran una importante reducción. Esta tendencia a la baja se desacelera en 2014, y no será hasta el año 2016 cuando cambie la curva y los precios presenten incrementos, aunque menores, respecto a los años anteriores.

Ahora bien, estos incrementos de los precios de la vivienda, ¿se han trasladado también a todos los factores que conforman el precio? Si nos centramos en el componente más medible, el coste de la construcción, ¿se ha visto afectado por estas alteraciones de precios? ¿El coste de la construcción subía mucho cuando lo hacían los precios de las viviendas nuevas? ¿Bajaban cuando la tendencia era negativa?

Para dar respuesta a estas preguntas, analizaremos en primer lugar los componentes del valor de los inmuebles. En segundo lugar, estudiaremos el coste de la construcción, sus componentes, las fuentes de información y la variación de los costes por una calidad media desde el año 2000 hasta el 2021. En tercer lugar, cuantificaremos los gastos de la promoción, por todo seguido ver cómo afecta al valor del suelo, aplicando el método residual.

Por último, listaremos los precios de la obra nueva de los municipios más grandes del entorno de Barcelona, relacionándolos con los costes de construcción y analizando el comportamiento de estos dos factores, junto con los gastos de promoción y el beneficio del promotor.

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